乌兰浩特市农村宅基地使用权及房屋所有权

　　抵押贷款管理办法

　　第一章  总  则

　　第一条  为加快适应农村金融改革步伐，依法稳妥规范做好农村宅基地使用权及房屋所有权抵押贷款工作，有效防范风险，根据《中国人民银行 中央农办 农业农村部 财政部 银保监会证监会关于金融支持新型农业经营主体发展的意见》（银发〔2021〕133号）中共中央办公厅、国务院办公厅《深化农村宅基地制度改革试点方案》（厅字〔2020〕18号）《关于报送全国农村宅基地制度改革试点实施方案的通知》（内农牧合发〔2020〕287号）《乌兰浩特市农村宅基地制度改革试点实施方案》（办发

　　〔2021〕32号）等政策规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条  本办法所称农村宅基地使用权及房屋所有权抵押贷款，是指在不改变宅基地所有权性质的前提下，以农村宅基地使用权及房屋所有权作为抵押，由银行向符合条件的农民住房所有人发放的、在约定期限内还本付息的贷款。

　　第二章  贷款的原则、对象及条件

　　第三条  农村宅基地使用权及房屋所有权抵押贷款按照“依法有序、自主自愿、稳妥推进、风险可控”的要求开办。

　　（一）依法有序。要紧跟国家宏观政策和法律法规变化，严格遵守有关法律法规和政策规定，持续优化完善管理办法，做到依法有据、有规可循，规范开展农村宅基地使用权及房屋所有权抵押贷款业务；

　　（二）自主自愿。要切实尊重农民意愿，在确保农民基本居住权益不受影响的前提下，由农民自主自愿决定申请贷款和抵押，使农民充分知情受益；

　　（三）稳妥推进。要把维护好、实现好、发展好农村宅基地使用权及房屋所有权权益作为出发点和落脚点，有效盘活农村住房抵押融资属性，促进农业现代化发展和农民增收；

　　（四）风险可控。要结合实际，充分调研评估市场需求、信用环境等情况，完善风险防控措施，确保业务有序开展。

　　第四条  贷款对象。农村宅基地使用权及房屋所有权抵押贷款的服务对象主要是从事种养殖业的专业大户、家庭农场、农村个体工商户、农民专业合作社及成员。

　　以宅基地使用权及房屋所有权为抵押担保方式申请的，且持有乌兰浩特市依法颁发的不动产权证书的权利人。

　　第五条  申请人除符合银行信贷基本制度要求的条件外，还应具备以下条件：

　　（一）无不良信用记录；

　　（二）用于抵押的宅基地使用权及房屋所有权无权属纠纷，依法拥有不动产登记机构颁发的权属证书，未列入征地拆迁范围；

　　（三）除用于抵押农民住房外，借款人应有其他长期稳定居住场所，并能够提供相关证明材料；

　　（四）所在地村嘎查书面同意宅基地使用权及房屋所有权一并抵押及处置的书面证明；

　　（五）以共有农民住房抵押的，应取得其他共有人的书面同意。

　　第三章  贷款用途、额度、期限、利率、还款方式 

　　第六条  贷款用途。农村宅基地使用权及房屋所有权抵押贷款应优先用于农牧业或农牧业相关产业的生产经营活动。

　　第七条  贷款额度。农村宅基地使用权及房屋所有权抵押贷款额度应综合考虑借款人的实际资金需求、资信状况、偿债能力，并根据房屋用途、房龄、评估价值、宅基地状况和变现难易程度等因素合理确定。

　　第八条  贷款期限。农村宅基地使用权及房屋所有权抵押贷款期限根据生产用途、经营周期和现金流等因素合理确定。

　　第九条  贷款利率。农村宅基地使用权及房屋所有权抵押贷款试行期间各金融机构的贷款利率根据自身的运营成本以及风险控制水平综合确定，但不得超过同类客户贷款的加权利率。

　　第十条  还款方式。按银行规定的方式执行。

　　第四章  抵押担保管理

　　第十一条  借款人应为拟设定抵押的农村宅基地使用权及房屋所有权的权利人或共有人。

　　第十二条  下列农村宅基地使用权及房屋所有权不得设定抵押：

　　（一）权属不清或存在争议的；

　　（二）法律法规规定不得抵押或禁止流通、转让的；

　　（三）被当地政府列入拆迁规划范围的；

　　（四）受其他形式限制的。

　　第十三条  抵押率。银行综合考虑借款人的资信状况、偿债能力、抵押物地理位置、市场价格、抵押权实现难易程度和贷款期限等因素合理确定。

　　第十四条  抵押物评估可采取自评、双方协商和委托第三方房地产评估机构评估等方式，确定房屋所有权及宅基地使用权价值。价格评估应综合考虑房屋地理位置、结构、用途、房龄和变现能力等客观因素。

　　抵押价值的确定一般原则：目前，由于我市农村住房财产权流转市场尚未建立，抵押物的价值主要参考农民住房财产的建筑成本，目前我市的农房建筑成本评估价值按第三方评估公司为准。贷款额度=房屋建筑成本×建筑面积×抵押率。

　　第十五条 签订借款抵押合同后，银行应与抵押人在不动产登记中心办理房屋所有权及宅基地使用权抵押登记手续，并取得相关证明材料。

　　第十六条  借款人如变更抵押物，应向贷款人提出申请，在取得贷款人书面同意后，办理相关抵押物变更手续。变更后的抵押物价值不能低于原抵押物的价值，且必须在办理合法有效的抵押登记手续后，再解除原有的农村宅基地使用权及房屋所有权抵押登记。

　　第五章  贷后管理及风险防控

　　第十七条  贷后管理。应严格按照银行贷后管理规定和合同约定进行贷后管理，建立完善农村宅基地使用权及房屋所有权抵押档案，定期回访、实地查看，密切关注市场供需变化及对借款人经营收入造成的影响，采取有效措施应对农村宅基地使用权及房屋所有权抵押贷款风险。金融机构应与村嘎查签订监管合作协议，村嘎查切实担负起监管责任，共建信贷风险防范联动机制。

　　第十八条  建立风险预警制度和重大风险信号报告制度。在借款期限内，发生下列情况危及信贷资金安全的，要按照规定及时预警和报告，并采取相应的风险控制和化解措施。

　　（一）相关政策法规发生变化导致抵押物流转权能受限，对信贷资金产生不利影响的；

　　（二）出现重大自然灾害事件，对抵押物价值或生产经营造成重大影响的；

　　（三）抵押房产被列入拆迁范围或被查封，借款人又未能提供其他合法、足值担保，可能影响贷款人债权的；

　　（四）借款人长期不在本地或全家迁离本辖区的；

　　（五）借款人涉及诉讼，可能影响信贷资金安全的；

　　（六）其他导致贷款风险增加的情况。

　　第十九条  如遇到重大自然灾害或重大疫情导致贷款到期无法偿还，但仍具备正常生产经营能力，在担保措施不丧失及价值不削弱的情况下，经审核批准后可办理展期或续贷。

　　第二十条  当出现法院不支持农民住房抵押权的判决，造成抵押权实现困难，或农村宅基地使用权及房屋所有权抵押贷款不良率超过3%的分支机构，暂停开展此项业务。

　　第六章  抵押物处置

　　第二十一条  贷款到期后，借款人确实无力偿还贷款或按照约定出现需要依法行使抵押权的情形，贷款人应当结合实际情况，配合当地政府在保障农民基本居住权的前提下，通过贷款重组、按序清偿、房产变卖或拍卖等多种方式处置抵押物，抵押物处置收益应由贷款人优先受偿。变卖或拍卖抵押的农民住房，受让人范围应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。

　　第二十二条  无法与借款人达成一致意见处置抵押农民住房的，应根据合同约定，及时向人民法院提起诉讼。

　　第七章  附  则

　　第二十三条  本办法未尽事宜，按照银行相关信贷管理制度执行。

　　第二十四条  本办法自发布之日起30日后施行。

　原文下载：乌政办发〔2023〕10号关于乌兰浩特市农村宅基地使用权及房屋所有权抵押贷款管理办法.docx

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