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  • 索引号:01152200/2018-00984
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  • 发布机构:房产局
  • 主题分类:城乡建设、环境保护
  • 体裁分类:其他
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  • 发布日期:2018年12月28日
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乌兰浩特市保障性住房管理实施细则

  为进一步加强和规范保障性住房准入、配租和管理工作,根据建设部等国家九部委《廉租住房管理办法》(建设部令〔2007〕162号)和《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)以及《乌兰浩特市城镇廉租住房保障办法》(乌政字〔2008〕17号)和《乌兰浩特市公共租赁住房建设管理办法(暂行)》等(乌政办发〔2012〕32号)文件精神,结合我市实际,制定本细则。

  一、管理范围和机构

  (一)保障性住房管理,是指准入条件、配租程序、退出约定和建设完成入住的保障性住房(主要包括廉租住房、公共租赁住房)租赁、入住等环节以及入住后的管理工作,包括物业管理、资格审查管理、房屋腾退管理、房租费收缴、房屋维修和产权界定等其它相关管理。

  (二)市房产局、民政局、各街道办事处负责组织全市保障性住房准入及管理工作,由市住房保障办公室具体组织实施,后期房屋管理委托具有资质的物业服务企业进行。市财政、民政、公安和各街道办事处等有关部门各司其职,共同做好保障性住房的管理工作。

  (三)廉租住房实行租售并举制,租赁住房实行租金补贴制、公共租赁住房实行租赁制,经济适用住房实行审批购买制,符合保障条件的家庭与住房保障部门签订补贴、租赁、购买协议:

  1. 享受租赁补贴家庭签订《租赁补贴协议》;

  2. 享受购买廉租住房补贴家庭签订《廉租住房补贴出售协议》;

  3. 承租保障性住房签订《廉租住房(公共租赁住房)租赁协议》。

  二、准入管理

  (一)配租条件认定申请享受本市保障性住房配租家庭(以下简称申请家庭)应当同时符合下列条件:

  1. 申请家庭年收入符合本市确定收入标准的,廉租住房配租对象为最低(低收入)收入标准;公共租赁住房配租对象为中等偏下收入标准;

  经济适用住房配租对象为中等收入标准(家庭人均收入低于我市人均收入的80%);

  2. 廉租住房、公共租赁住房家庭人均住房建筑面积低于15平方米,经济适用住房低于我市人均住房面稆80%以下;

  3. 申请家庭成员具有本市市区非农业常住户口且在本市实际居住三年以上;

  4. 申请购买补贴出售的廉租住房必须符合本市廉租住房保障条件并纳入保障范围的家庭,享受最低住房保障家庭购买力不足经市民政部门确认低收入住房困难家庭可申请购买;

  5.符合条件的革命伤残军人、烈属、残疾、优抚家庭优先保障;

  6. 符合条件三无人员没入住公办福利院的,可享受租赁补贴,不可以承租、购买廉租住房;

  7. 符合条件单身家庭必须年满35周岁以上(提供未婚证明),残疾人、孤儿的监护、赡养、抚养、抚养人无住房的可适当放宽政策,但年龄必须控制在法定婚姻年龄以上;

  8. 作为家庭成员已经享受实物配租,分户后不再受理住房保障申请;

  9. 夫妻婚姻维系期间已经享受实物配租,离婚后不再受理住房保障申请。

  (二)家庭户的认定

  1. 按公安部门发放的户口簿,一户一证。

  2. 对于领有结婚证书的夫妻,婚后无房,父母有房,而户口报在父母户口内,并一起居住生活的,人均建筑面积15平方米以下的,按分户认定。

  3. 子女有房,父母无房寄住在子女家并由子女赡养,户口未报在同一户口内,按分户认定。

  4. 父母、子女(已建立家庭)无房同享受生活保障,户口、低保证报在一起并在一起居住的按一户认定。

  5. 对于无配偶、父母和子女的单身家庭,按一人一户认定。

  6. 未婚残疾人无父母,户口报在兄弟、姐妹或亲属户口内,按分户认定。

  (三)家庭人口认定

  1. 按在居住地有本市非农业常住户口并在当地居住生活的人数确认(目前,在同一户口内享受低保人数和未享受低保人数分别计算,待2013年合并计算)。

  2. 对于家庭成员中既有非农业户口又有农业户口的家庭,按非农业户口人数认定。下列情况不计算人口:

  (1)人户分离人员,即:虽在此地有户口,但并未在乌兰浩特区域内居住(不包括在外就读学生);

  (2)亲友未成年的孩子因入托、求学等原因户口暂时挂靠的;

  (3)将户口从他处迁过来,他处有住房的;

  (4)已入住敬(养)老院或已由社会福利院收养的(非福利性社会承办的敬、养老院除外);

  (5)符合条件在外租房的三无家庭可享受租赁补贴,不享受实物配租政策;

  (6)劳教或劳改人员正在服刑的。

  (四)住房面积认定

  1. 住房建筑面积按照《房屋产权证》标注的面积计算;

  2. 在计算人均住房建筑面积时,对一本《房屋产权证》的家庭中有两本以上户口簿具有直系关系的(未建立家庭),按一户统算人均住房建筑面私,两本户口两个家庭以上(家庭成员包括夫妻或子女)按一方计算面积,其他方不计算面私。具备下列情形之一的认定其住房面私:

  (1)动迁住房、出售住房(时间限定在2011年1月1日以后);

  (2)离异失去的住房(时间限定在两年以内);

  (3)将自住住房赠与子女或父母住房;

  (4)对历吏形成达到住房标准、满足居住条件、无房屋所有权证住房(指四周独立墙体、层高不低于2. 2米的住房)。具备下列情形之一的不认定其住房面稆:

  (1)租住的私有住房、居住单位办公用房或集体宿舍住房、借住的住房;

  (2)对历史形成未达到住房标准、满足不了居住要求、无房屋所有权证住房(指搭建无四周独立墙体、层高低于2. 2米、临时搭建的铁皮房、城区边缘按地势搭建的棚户住房)。

  (五)收入认定

  家庭收入是指家庭中具有城区非农业户口成员全部货币和实物收入的总和。包括以下项目:

  1. 工资、奖金、津贴和各种劳动收入;

  2. 基本生活费、遗属生活费、补偿费、困难生活补助费;

  3. 养老金、最低生活保障金、失业保障金;

  4. 房屋出租、动迁收入;

  5. 其他应计入的家庭收入。

  三、配租管理

  (一)申请

  申请家庭应当推选出具有完全民事行为能力的申请人为主申请人,向居住地街道办事处提出书面申请,申请人应如实填报家庭的基本情况,并提交下列相关材料:

  1. 城市低收入住房困难家庭住房状况登记表;

  2. 街道办事处及居民委员会审核意见;

  3. 家庭成员的身份证明;

  4. 家庭成员的户籍证明;

  5. 家庭收入证明或低保证明;

  6.残疾证明;

  7. 婚姻状况证明材料(离异家庭);

  8.需要提供的其它相关证明。

  (二)初审

  街道办事处或所在单位自受理申请之日起7个工作日内,完成对申请家庭人口、住房、收入状况的初审。完成对申请人资格的初审后,在申请家庭所住社区公示7日,公示无异议或异议不成立的,提交市廉租住房办公室复审。

  (三)公示

  经市廉租住房办公室复审符合条件的家庭,在《兴安日报红城版》公示7日,公示有异议的,在7个工作日内核实完毕,对不符合条件的申请家庭,告知其未通过复审的原因;无异议的,由市廉租住房办公室报市住房保障主管部门审核。

  (四)审核

  市住房保障主管部门对申请家庭进行审核后,提出审核意见。对符合条件的申请家庭,明确配租方式,对不符合条件的家庭告知其退出理由。

  (五)轮候

  对于申请承租、购买保障性住房家庭,根据登记顺序和住房困难程度进行轮候。在轮候期间,申请家庭的基本情况发生变化的,申请人应当及时告知原申请部门。依据变化情况,进行变更登记或者取消其配租资格。实物配租实行公开抓阄制,在市纪检监察部门全程监督下,市司法部门现场公正下,实行栋号、单元号、室号一次抓阄定位。

  四、租金及费用管理

  (一)廉租住房租金标准暂定为:按房屋建筑面私每平方米1至2元;公共租赁住房租金标准按地段市场租金70%测算,租金实行上打租,每半年收取一次(具体租金标准按市政府公布标准执行)。

  (二)承租人应自觉遵守保障性住房管理的各项规定,所涉及物业服务费、卫生费、水费、电费、取暖费、有线电视收视费等应由个人承担,并按规定向有关部门交纳。

  (三)承租人在入户时应缴纳房屋保证金,租住廉租住房每户按5000元收取,公共租赁住房每户按10000元收取,退房时房屋完好、不欠费用,保证金全额退还,否则按房屋完损程度、费用欠交情况测算,扣除相关费用后,将余额返还承租人(退房时出示截止当月的各项费用收据)。

  五、续租与退出管理

  (一)申请租赁补贴及租赁保障性住房必须签订补贴及租赁协议,协议应当约定租赁双方当事人的权利和义务,并明确约定违约责任及其处罚措施。

  (二)每年度住房保障管理部门会同民政、街道办事处等相关部门,对享受补贴及承租保障性住房家庭资格进行年审。

  (三)年审后符合条件的,可以继续承租或享受租赁补贴,协议期满时仍符合承租(租赁补贴)条件,并愿意继续承租的,应在协议期满前两个月提出续租申请,协议延续,不提出续租申请的按主动退出处理。年审后不符合保障条件的,应当退出住房保障范围。实物配租家庭退出确有困难的,经住房保障管理部门同意,可以申请最长不超过6个月的延长租住期。延长期内,公共租赁住房按同区域同类住房市场价收取租金,廉租住房按同区域同类公共租赁住房价格收取租金。

  (四)承租人在延长期届满后仍不能退出承租住房的;公共租赁住房按同区域同类住房市场租金的1. 5倍计收其超期居住的租金,廉租住房按同区域同类住房市场租金价格收取。承租人拒不退出住房的,市住房保障部门可依法申请人民法院强制搬迁。

  (五)享受住房保障家庭有下列情况之一的,解除租赁协议,收回承租的保障性租赁住房,停发租赁补贴:

  1. 家庭人均年收入超出本市生活保障标准的(由市民政部门界定);

  2. 因家庭成员人数减少或住房面积增加,人均住房建筑面积超出本市保障性住房保障申请条件的(由市房产部门界定);

  3. 转让、转租、转借或互换承租房屋的(由居委会监督);

  4. 拆改变动承租房屋结构或改变房屋用途

  5. 无正当理由累计6个月以上未交纳租金及物业管理服务费的;

  6. 未经批准连续6个月以上未居住的;

  7. 利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动的;

  8. 不安全使用房屋而发生房屋损坏、火灾等安全事故的;

  9. 违反计划生育政策的。

  (六)承租人按规定退出或自愿退出保障性住房的,退出时即时结清租金、物业服务费、卫生费、水费、电费、取暖费等应由个人承担的费用。

  (七)本年度已经履行廉租住房租赁(购买)手续(隔年入住)并于本年12月31日前退出低保(死亡)家庭,一律退出住房保障,腾退房屋由街道办事处在本期配租家庭范围内按租售类别另行分配。已售廉租住房管理

  (一)已经购买的廉租住房产权归家庭成员共同所有,从所购住房入住之日起所有家庭成员全部退出住房保障,今后无论发生什么情况(包括:夫妻离婚、子女分户等),不再受理已购家庭成员提出的住房保障申请。

  (二)廉租住房上市交易实行准入制度,自入住登记之日起,5年内不得上市交易、出租、转让。确有特殊原因需出售的,政府有优先购买权,用于廉租住房保障房源。购房家庭居住满5年家庭成员全部退出了生活保障(低保)并要求改善居住条件,经街道办事处证明、住房保障办公室批准可实现房屋上市,购房家庭成员10年内未退出生活保障(低保)需住满10年方可上市。房屋上市交易按当时个人出资额的10%缴纳土地收益等相关价款后,可办理过户手续。

  (三)已购买的廉租住房5年内可以由房屋产权人法定继承人继承,法定继承人自有住房面积超出本市人均住房面积标准的由市政府回购,回购价格按届时廉租住房出售价格执行,住宅专项维修资金按账户余额返还。

  (四)政策规定居住年限内有下列行为之一的,收回其已购 买的廉租住房:

  1. 违反配租政策将购买的廉租住房转让、转借、

  2. 擅自改变房屋用途的(经工商、物业批准一层从事服务业但不影响邻里生活除外);

  3. 连续6个月以上未在廉租住房居住的;

  4. 连续6个月以上未交纳各项费用的;

  5. 利用廉租住房搞违法活动的;

  6. 违反计划生育政策的。

  (五)有下列情况之一需向廉租办申请审批

  1. 外出打工房屋空闲由他人暂住的;

  2. 老年人长期在外看病或由子女赡养房屋空闲的;

  3. 生活不能自理的残疾人(包括精神残疾)家庭内部互换住房的;

  4. 利用父母、兄弟姐妹住房做婚房的。

  七、维修管理

  (一)承租人要妥善使用保障性住房的各种设施设备并合理维护,如有损坏,要无条件赔偿或恢复原状。室内易损物品由承租人自行维修或更换。

  (二)出租人定期对出租的保障性住房及设施设备进行检查和做必要的修缮,承租人应私极配合。对因承租人使用不当造成房屋及设施设备损坏的,由承租人负责修复。

  (三)政府投资建设的廉租住房和公共租赁住房的租金收入,主要用于房屋的维护和管理支出。

  八、物业服务管理

  (一)市物业管理办公室配合住房保障部门组建由承租人(购买人)、街道办事处代表参加的住宅小区管理委员会,小区管理委员会监督物业服务企业按照合同约定提供相应的服务,支持物业服务企业正当的管理活动,听取和反映承租人(购买人)的意见,维护承租人的合法权益,协调与物业服务企业的关系。

  (二)鉴于保障性住房特殊性,物业服务由市物业管理办公室选聘具有自治区二级资质以上(包括二级)物业服务企业承担服务,协助物服务企业与承租户签订《廉租住房(公共租赁住房)物业服务合同》并督促实施。

  (三)市物业管理办公室负责协调处理保障性住房承租人的物业服务投诉及相关问题。

  (四)保障性住房的物业服务收费标准按照物价部门核定的标准执行,房屋租赁费按政府公布价格执行。

  九、监督管理

  (一)保障性住房实行动态年审制度。市政府成立由市纪检监察、住房保障、民政、办事处、辖区居委会组成的年审小组,对承租(购买)家庭定期入户审查,填写年审记录,发现违规行为,及时予以纠正。

  (二)承租人不得擅自对保障性住房进行二次装修,改变原有使用功能和内部结构,不得在室外搭建任何建筑物、构筑物。承租人可根据生活需要适当添加生活设施,自行添加的生活设施在退租时不予补偿,影响房屋使用功能、破坏墙面及影响观瞻的自行添加的生活设施不允许拆卸,如果拆除必须恢复原样。

  (三)违反本细则《第五项第五款、第六项第四款》规定,通过整改仍符合承租条件并不能退出的,给予罚款处理。

  1. 未经批准擅自转租、转借或互换住房的,处以5000元以下罚款;

  2. 无正当理由连续空置6个月以上或改变住房居住用途的,处以3000元以下罚款;

  3. 未经批准擅自改变房屋结构、装修、损坏房屋或附属设施的,处以10000元以下罚款。

  (四)违反本细则规定的,由住房保障部门依据相关条款进行处罚,对处罚有异议的可向市纪检监察、住房保障主管部门申诉。

  (五)本细则由乌兰浩特市房产管理局负责解释。

  十、本细则自发文之日起实施。

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